Cum se calculează impozitul pe chirie și CASS în 2026?
Impozitul: 10% din venitul net
Codul fiscal, art. 64 alin. (1) lit. c): cota de impozit este de 10% și se aplică asupra venitului impozabil din cedarea folosinței bunurilor.
Impozitul nu se aplică pe chiria încasată, ci pe venitul net, care se obține scăzând o cotă forfetară de cheltuieli.
Cum se determină venitul net
Art. 84 alin. (3): venitul net anual se stabilește prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.
Nu trebuie să justifici cheltuieli. Cei 20% se scad automat.
| Etapă | Calcul |
|---|---|
| Chirie brută anuală | 24.000 lei |
| Cheltuieli forfetare 20% | 4.800 lei |
| Venit net | 19.200 lei |
| Impozit 10% | 1.920 lei |
Venitul brut se ia pe contract, nu pe încasări
Art. 84 alin. (1) și (2): venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contract, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei.
Dacă chiriașul nu plătește, impozitul rămâne datorat pe suma din contract. Venitul brut se majorează și cu valoarea cheltuielilor care cad legal în sarcina proprietarului, dacă sunt suportate de chiriaș (alin. 1).
Art. 84 alin. (3^1): dacă chiria e stabilită în valută, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului.
CASS: numai peste 6 salarii minime
Chiriile intră în categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. c)-h). Art. 170 alin. (2): contribuția se datorează dacă valoarea cumulată a acestor venituri este cel puțin egală cu 6 salarii minime brute pe țară.
Sub acest prag nu se datorează CASS pentru chirii.
Baza de calcul, pe trepte
Art. 170 alin. (3) stabilește o bază fixă pe trepte, nu proporțională cu venitul:
| Venituri realizate | Baza de calcul CASS |
|---|---|
| între 6 și 12 salarii minime | 6 salarii minime |
| între 12 și 24 de salarii minime | 12 salarii minime |
| cel puțin 24 de salarii minime | 24 de salarii minime |
Cota este 10%, potrivit art. 156. Efectul practic: contribuția face salturi la pragurile de 6, 12 și 24 de salarii minime, nu crește lin.
Art. 170 alin. (4): încadrarea în plafon se face prin cumularea tuturor veniturilor de la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), nu doar a chiriilor. Dacă ai și dividende, și drepturi de autor, toate se adună.
Declararea
Veniturile se declară prin Declarația unică, până la 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare, potrivit art. 122 alin. (3).
Baza legală
| Prevedere | Codul fiscal |
|---|---|
| Cota de impozit de 10% | art. 64 alin. (1) lit. c) |
| Cheltuieli forfetare de 20% | art. 84 alin. (3) |
| Venitul brut pe contract, nu pe încasări | art. 84 alin. (1) și (2) |
| Chiria în valută, curs mediu anual | art. 84 alin. (3^1) |
| Pragul de 6 salarii minime pentru CASS | art. 170 alin. (2) |
| Cele trei trepte ale bazei CASS | art. 170 alin. (3) lit. a)-c) |
| Cumularea veniturilor la încadrare | art. 170 alin. (4) |
| Cota CASS de 10% | art. 156 |
| Termenul Declarației unice | art. 122 alin. (3) |
Toate trimiterile sunt la Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, în forma consolidată. Poți citi textul integral în Codul fiscal.
Informație cu caracter informativ. Consultați un specialist pentru situații concrete.